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房屋先抵押后出租,租赁合同对受让人不具有约束力
时间:2013-11-06 18:04来源:未知 作者:admin 点击:
二华联商厦与邹某某不当得利债务纠纷案 上诉人(原审被告)华联商厦 被上诉人(原审原告)邹某某 [案情] 双方诉争之房屋华联大厦在出租给华联商厦之前就已经设定了抵押,抵押权人是中
—二华联商厦与邹某某不当得利债务纠纷案
  上诉人(原审被告)华联商厦
  被上诉人(原审原告)邹某某
  [案情]
  双方诉争之房屋华联大厦在出租给华联商厦之前就已经设定了抵押,抵押权人是中国农业银行某某市分行营业部。1995年2月26日,日用杂品公司与日用化学品公司签订了一份租赁合同,租赁期限为十年,从1995年3月1日至2005年3月1日。租金的前三年按每平方米30元计租,此后每年在前一年基础上增加10%。1996年1月5日,日用杂品公司与华联商厦签订了一份《华联商厦租金计算办法》,对租赁面积和租金作出了详细的约定。在原租赁合同的基础上增加了一部分租赁面积(办公室部分4.84平方米),使得双方约定租赁的总面积为286.52平方米。2002年11月6日,邹某某与日用杂品公司签订了一份华联大酒店交易协议,协议约定邹某某以330万元整体购买华联大酒店。日用杂品公司出卖所得款用于归还中国农业银行某某市分行的贷款。2002年12月,邹某某交纳购房款后,日用杂品公司出具了手续。2002年12月16日,某某市房地产管理局向邹某某核发了新的房产权证书。2002年12月29日,日用杂品公司向华联商厦法定代表人黄某某送达了通知书,告知其华联大酒店已出售给邹某某,要求华联商厦于2002年12月31日下午2时30分到日用杂品公司与邹某某商谈办理有关合同及其他移交手续,从2003年1月1日起由邹某某收取租金。华联商厦收到通知后并未与日用杂品公司和邹某某联系,而是向本院提起房屋优先购买权之诉,该案经省高院2003年12月31日作出终审判决,确认华联商厦不享有该房的优先购买权。2003年2月9日,邹某某向黄某某发出通知,称因黄某某未交纳一分钱租金,现正式通知其于2月20日前来按原合同递增计算交纳租金,逾期将承担由此带来的后果。黄某某收到该通知书。2003年8月28日,邹某某向黄某某发出通知,称因其连续八个月以种种理由不交房租,本人有权解除租赁合同,现正式通知你于8月底前将店内物品搬空,2003年9月1日前将房屋交回,逾期将断电断水。黄某某也收到该通知书。
    [裁判]
    一审法院审理后认为,日用化学品公司虽然与日用杂品公司签订《租赁合同》,但实际使用店面和受益的是华联商厦,故华联商厦应支付使用该店面发生的租金;华联商厦明知邹某某已经购买华联大酒店,却不与邹某某联系协商合同履行及交纳租金事宜,在行使收取中国农业银行租金权利的同时,却不履行支付租金的义务,反而向某某市中级人民法院提起诉讼,要求该院确认日用杂品公司与邹某某房屋买卖关系无效,在市中级法院驳回华联商厦的诉讼请求,华联商厦向省高院上诉期间,华联商厦本应及时向有关部门提存租金,尤其在本院作出(2003)章民一(3)初字第871—1号民事裁定书后,不按裁定书之规定履行义务,具有过错;现江西省高级人民法院驳回了邹某某的上诉,华联商厦应履行交纳租金的义务;华联大酒店的产权所有人虽变更为邹某某,但日用杂品公司与日化公司所签订的《租赁合同》的效力不受影响,华联商厦应按《租赁合同》约定的租金标准计取应缴纳的租金;日用化学品公司虽于1998年重新与日用杂品公司签订了《租赁经营合同》,但交纳的租金标准仍执行原《租赁合同》所约定的标准,故华联商厦也应按该标准交纳租金给邹某某;现华联商厦已不在租赁的商场内经营,双方所签订的合同已无履行的必要,应予以解除,其租金应计算至2003年10月止。
   原审判决后,华联商厦不服,提起上诉请求撤销一审判决第二项,改判华联商厦按原实际交付的租金标准即30元/平方米/月交付2003年1月至8月的租金给邹某某。华联商厦不承担2003年9月至10月的租金,诉讼费用由邹某某承担。其理由是,华联商厦一直是每月按每平方米30元的租金标准交付租金至2002年12月;2003年1月1日以后华联商厦与邹某某对租金问题一直未达成一致;邹某某于2003年9月1日对华联商厦承租的店铺停水停电,其后又强行搬走华联商厦正在营业中的店内货物,致使合同造成事实上的解除。邹某某答辩称华联商厦没有理由要求答辩人按每月每平方米30元收取租金。而且在2003年9月、10月期间华联商厦继续使用承租房屋,理应承担房租。
   二审法院审理后认为,本案双方诉争之房屋华联大厦在出租给华联商厦赣州华联百货商厦之前就已经设定了抵押,抵押权人是中国农业银行某某市分行营业部。日用杂品公司将华联大酒店拍卖的行为实际上就是中国农业银行某某市分行营业部的抵押权实现的行为。根据物权的优先效力,后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力。房屋“买卖不破除租赁”原则的出发点是保护承租人利益,是对房屋买受人的一种约束。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第66条“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”之规定,本案邹某某作为抵押物的买受人,其购买该抵押物华联大酒店后,存在于其抵押物之上的租赁合同对其不具有约束力,即本案所涉及的1995年2月26日日用杂品公司与日用化学品公司签订的租赁合同因邹某某购买华联大酒店的行为而提前终止。至于日用杂品公司将房屋出租给日用化学品公司之前是否告知承租人日用化学品公司该房屋已经抵押的情况,对于这一问题,本院认为,日用杂品公司是否履行这一告知义务,对于本案中抵押物的受让人即邹某某的权利不受影响,而只可能在日用杂品公司与日用化学品公司之间产生一种民事责任。对于《担保法解释》第66条的适用问题,《担保法解释》第133条第3款规定:“担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件,在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的,适用担保法和本解
释。”由于该解释的施行时间是在2000年12月13日,而存在于华联大酒店之上的抵押权所实现的时间是在2002年12月,因此,本案中《担保法解释》第66条可以适用。对于华联商厦与邹某某在2003年1月以后是否以默示的方式达成了继续原租赁合同的问题。华联商厦在接到日用杂品公司关于华联大酒店已出售给邹某某的通知和邹某某关于催缴租金的通知后,并没有向邹某某交纳房屋租金,也没有提存房屋租金,也没有退出所租赁的房屋。但其继续占有该房屋不是基于继续履行原租赁合同的默示意思表示,而是主观上认为其对该房屋具有优先购买权,因而诉至法院要求行使房屋优先购买权。故从邹某某通知华联商厦交纳房租的行为以及客观上华联商厦占有该租赁房屋的行为不能推定出双方以默示的方式达成了继续履行原租赁合同的协议。
    对于华联商厦是否应当交纳2003年1月至10月的房屋租金问题,华联商厦提起的房屋优先购买权一案由江西省高级人民法院于2003年12月31日作出终审判决,确认华联商厦不享有对该房屋的优先购买权。从该终审判决送达给华联商厦时起,华联商厦才确切地知道其对于该房屋不享有优先购买权的事实,此时其占有该租赁房屋的主观理由已得不到法律的支持。但事实上华联商厦在这段时间内又占据着该租赁房屋进行营业,并通过该占有获得了利益。由于华联商厦继续占有该房屋既没有法律上,的依据,也没有合同上的依据,而邹某某由于华联商厦的占有遭受了租金损失。华联商厦的继续占有并获得利益已构成不当得利,依法应当返还给受害人即邹某某。不当得利的数额可参照日用杂品公司与日用化学品公司于1995年签订的租赁合同的租金进行计算。
    对于该租赁合同的租金到底是按何标准计算的问题,日用杂品公司与日化公司双方一直是按1995年2月26日所签订的《租赁合同》和1996年1月5日的《华联商厦租金计算办法》来履行的。华联商厦在(2003)赣中法民初字第07号民事案件中认为1998年以后双方对租金一事重新达成协议从而每月租金降为1000元,而在本案中华联商厦主张租金一直是按30形月/平方米来交纳的。从现有证据看,无论是每月租金降至1000元还是按30形月/平方米标准收取,华联商厦均未提供足够证据予以证明,因此,本案中华联商厦提出应按30形月/平方米来计算房租的上诉理由本院不予支持。综上所述,一审法院判决华联商厦给付邹某某10个月房租及其租金标准是正确的,但适用法律不当。
    一审判决:(1)解除日用杂品公司于1995年2月26日与日用化学品公司签订的《租赁合同》、于1998年3月1日签订的《租赁经营合同》。(2)由华联商厦支付租金149,494.16元给邹某某,此款于本判决生效后五日内履行。
二审判决:驳回诉讼,维持原判。  
[评析]                                                                          
  本案的焦点问题在于确定三方当事人之间的法律关系,在本案中日用杂品公司与华联商厦签订了房屋租赁合同,它们之间是房屋租赁法律关系;日用杂品公司与邹某某签订了华联大厦交易协议,它们之间是房屋买卖关系,各方当事人也应当按照各自在不同的法律关系中承担的义务履行义务。邹某某取得涉案房屋产权后,根据《担保法解释》第66条“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”之规定,本案邹某某作为抵押物的买受人,其购买该抵押物华联大酒店后,存在于其抵押物之上的租赁合同对其不具有约束力,华联商厦与邹某某之间不存在房屋租赁协议。由 于华联商厦一直占有涉案房产,华联商厦占有房产构成不当得利,应该按照原租赁合同约定向邹某某缴纳租金。二审法院判对一审法院的判决理由予以修改是正确的。              
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