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房屋被儿子伪造证件转卖 律师:不影响物权关系
时间:2014-08-08 08:43来源:钱江晚报 作者:北京律师 点击:
年过六旬的程大伯,最近向法院起诉,因为其名下房产在其不知情的情况下,被过户给了其他人。百般委屈的程大伯找到了我们。这究竟是怎么回事呢? 在买卖房产的过程中产生的诸多

年过六旬的程大伯,最近向法院起诉,因为其名下房产在其不知情的情况下,被过户给了其他人。百般委屈的程大伯找到了我们。这究竟是怎么回事呢?

在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷,都涉及到了专业的法律问题。只要关注钱江晚报“杭州房产”(微信号:qjwbdc),或登录购房宝(www.house178.com)网站,围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问,我们为你找来省内资深房地产与建筑专业律师。留有手机号的读者将优先予以回答。

案例:

房屋被儿子伪造证件

卖掉了

程大伯的儿子小程在父母不知情的情况下,通过窃取父母的房产三证,伪造父母身份证及结婚证卖房,还花钱请来了“假父母”。通过房产中介,小程与不知情的陆先生达成了房屋买卖的一致意向,将其父母名下的一处房产卖给了陆先生,并签订了合同。其中,合同约定房屋转让价为50万元(后经法院评估该房产市价52万元),合同签订当天支付定金5万元,房产过户手续办理完毕后当天一次性付清余款。

之后,小程协同雇来的“假父母”与陆先生在房地产交易中心办理了房产过户手续,陆先生也按照约定,在过户当天按合同约定支付剩余45万元房屋转让款。不久后,陆先生取得了该房产的三证。此后不久,程大伯发现自己的房产已被陆先生占有使用,询问缘由才得知儿子背着他把房子给卖了,于是就报案了。

不久,小程因伪造证件被批捕判刑。程大伯也向法院提起诉讼,要求确认“假父母”与陆先生签订房屋买卖合同无效,并退还房屋。法院认为“假父母”无资格签订房屋买卖合同,故该合同并未成立。但陆先生系善意取得,程大伯要求归还房屋请求,不予支持。

律师点评:

合同关系是债权关系

不影响物权关系

胡增冬:浙江三道律师事务所律师

 


      根据《合同法》的相关理论,合同的本质是一种合意,合同成立就是各方当事人的意思表示一致,达成合意。本案中由于“假父母”并无资格签订房屋买卖合同,故“假父母”与陆某之间并未达成买卖房屋的合意,故该合同并未成立,而不是无效。根据《物权法》第一百零六条的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

善意主要是指不知情。本案中由于陆先生并不认识小程的父母,且小程也提供了相关的证件,并且房产过户手续也已完成,故法院认定陆某善意取得小程父母房屋符合《物权法》的规定,程大伯只能请“假父母”及小程赔偿损失。很多购房人会存在误区,认为既然合同都没有成立或者被认定为无效,为什么房屋不能返还呢?其实在法律关系上,合同关系是一种债权关系,而所有权的变动是一种物权变动、及物权关系。债权关系成立或生效与否并不影响物权关系的变动,善意取得便是法律所规定的这样一种关系。记者 丁咏梅

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