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如何请好房产律师
时间:2013-11-06 19:23来源:未知 作者:admin 点击:
很多人都知道请律师,打官司,但其实不一定只有在打官司的时候才想到请律师,律师提供法律服务的范围实际上是很广泛的。准备打官司的时候才想到律师,往往这时候纠纷已经形成
很多人都知道“请律师,打官司”,但其实不一定只有在打官司的时候才想到请律师,律师提供法律服务的范围实际上是很广泛的。准备打官司的时候才想到律师,往往这时候纠纷已经形成,矛盾已很尖锐,只有打官司这一条路好走了。但如果律师能早一点介入,就可能就会避免纠纷,用不着对簿公堂。当然请律师还有一些讲究,在房产买卖中,请律师时要注意以下几点:

 

一、请律师的时机

房产买卖,特别是二手房买卖,涉及到的金额大,交易程序复杂,虽然一般有房产中介介入,但房产中介与律师起到的作用是不同的。因此建议在以下三个时间可考虑聘请律师:

1、准备购房阶段

为最大限度地保障交易安全,最好在准备委托房产中介的时候就请律师,让律师参与和中介的谈判,协商交易的细节和步骤,并拟定或修改合同文本。律师介入的时间越早,越能对交易风险进行控制,并且能根据个案的不同,在重点环节进行把关。如果当事人亲自买卖存在困难(如工作比较繁忙、经常要出差、在国外工作等等),也可以委托律师全权代理。当事人可以先看好房,就可以委托律师代表自己商谈价格、签订合同,甚至办理过户交易手续以及交房。这样省时省力,而且律师代理房产交易的律师费用一般也比房产中介的佣金要低。

2、纠纷初起阶段

房产买卖由若干个步骤组成,买卖双方在各个步骤都有可能会产生分歧。这些分歧当然最好通过友好协商来解决,但还是有不少分歧经过双方几次协商仍然不能解决,这时当事人最好立即请专业律师介入。律师在此时介入有两个作用:1、律师可利用丰富的经验为解决分歧找到一个双方都能接受的方案,使交易继续下去;2、更重要的是为将来可能产生的诉讼搜集或形成证据。

在这两个作用之中,第二个作用往往比较重要。证据是诉讼之王,谁取得了有利的证据,谁就能在谈判或者诉讼中掌握主动权。经常有这样的案例:当事人明明有道理,但就是在该取证的时候没有取证,而让对方占了先机取得了有利证据,最后在谈判中陷入被动,或者因举证不力而被法院判决败诉,这些教训是很深刻的。因此双方一旦产生纠纷,而且经过初步交涉还是不能解决时,就要考虑请专业律师介入,至少是向律师进行咨询。

3、诉讼阶段

诉讼指的是到法院打官司。买卖双方的分歧如果比较大,通过协商还是不能解决,就有可能到法院去讨个公道。诉讼活动是个复杂的过程,专业性也相当强,这里面不仅涉及到法律知识的运用,还涉及到许多诉讼经验和技巧,而这些正是律师的长项。如果说法律知识可以通过书籍、网络在短时间内获取,那么诉讼经验和技巧则难以速成。往往一个案件的胜诉就取决于自己这方的律师注意到案件的某个细节,或者说对了一句话,或者多提供了一个证据,或者就法官的某一个提问做出了合乎常理的解释,反过来,一个案件的败诉有时就是因为自己说错了一句话、少举了一个证据等等。这些经验和技巧都是在长期办案中积累起来的经验。律师这个行业其实有点象医生,经验很多时候比知识更重要,美国著名的法官霍姆斯说过:“法律的生命不在于逻辑,而在于经验”,这也说明经验在法律活动中的重要性。如果财力所及,当事人办理诉讼案件最好要请专业律师代理。

 

二、怎样请到专业律师

任何一个当事人都想请到专业律师,刑事案件请刑事律师,房产案件请房产律师,知识产权案件就请知识产权的律师,这是个常识。这就好比到医院去看感冒,肯定要看内科而不会看外科,让专业的人去解决专业的问题。当今法律门类众多,律师行业的分工也越来越细,早已从以前简单的分类(如刑事与民事)而日益复杂化。例如,单就民事来说,已分为房地产、医疗事故、婚姻家庭、人身损害等类别,单就房地产来说,又可分为房地产开发、建筑、买卖、物业管理、动拆迁、公房、房屋租赁等等小类。一个律师终其一生,也许只能在一至二个方面有所建树而成为这方面的专家或权威,不可能门门精、门门通。“万精油”型的律师正逐渐被“专家”型律师所替代。请律师一定要根据自己案件的类型找对应专业的律师。

想了解一个律师是否在这个领域的专家,一个很简单的办法就是到媒体或者网上了解这个律师发表的文章,承办的案件,撰写的法律文书等等。通过比较、分析,基本可以对一个律师的专业水平有个初步认识。此外,在向律师咨询的时候,还可以了解到律师的反应是否迅速、对案件的看法是否有说服力、逻辑是否严谨、思路是否清晰等等,从而认识到这个律师的专业特长。

当然,当事人除了想请专业律师,也想请到收费适中的律师。根据全国律师协会和司法部的规定,律师收费应当考虑到以下八个方面的合理因素:

1、从事法律服务所需工作时间、难度、包含的新意和需要的技巧等;

2、接受这一聘请会明显妨碍律师开展其他工作的风险;

3、同一区域相似法律服务通常的收费数额;

4、委托事项涉及的金额和预期的合理结果;

5、由委托人提出的或由客观环境所施加的法律服务时间限制;

6、律师的经验、声誉、专业水平和能力;

7、费用标准及支付方式是否固定,是否附有条件;

8、合理的成本。

简单来说,一个律师在公布自己的收费标准时会考虑的因素有:案件所涉及的金额、案件的难度、律师可能花费的时间、承办律师个人的情况(如名气、经验、资历)等等。案件金额和案件难度越大、律师花费的时间越多,承办律师越有经验和名气,律师费可能也就越贵,反过来,律师费就可能越便宜。当事人请律师要注意律师费的性价比,不能只考虑到律师费的高低而忽视了律师的专业特长和工作作风。一个律师越是这方面的专家,他的律师费就越不可能很低,所以“找对律师”比“找律师费低的律师”更重要。这就象没人会叫皮肤科医生来给自己的心脏病动手术一样,哪怕皮肤科医生的手术费要便宜。因此,只要专业律师的律师费不是过分的高而且自己有承担能力,就应当坚持请专业律师。

 

三、请律师要注意什么

律师分为两种,一种是专职律师,一种是兼职律师。专职律师是在律师事务所工作,人事关系在律师事务所的律师。兼职律师是在学校、科研机构等工作,人事关系不在律师事务所而在学校、科研机构的律师。这两种律师都能以律师身份承办案件。不管是哪种律师,只要他自称为“律师”,就必须取得当地司法局颁发的《律师执业证书》。社会上有不少人打着“律师”的名义办理案件,不仅骗取当事人的财物而且还给当事人造成巨大的经济损失。因此请律师一定要辨清律师的身份,避免受骗上当。有一个很简单的办法:当事人请律师之前可以通过各地律师协会的官方网站查询律师或律师事务所的信息。比如在上海就可以通过“东方律师网www.lawyers.com.cn”查询律师以及律师事务所的情况,还可以查出律师执业证是否有效以及律师的专业领域。

请律师还要记得签订《聘请律师合同》和《委托书》,《聘请律师合同》是当事人与律师事务所之间所签订的(注意:不是当事人与律师个人签订的,因此合同上一定要加盖律师事务所公章),当事人与律师事务所签订《聘请律师合同》要到律师事务所去签订,还要记得在交纳律师费用之后一定要索取正规的发票。

 

四、律师执业有哪些禁忌和要求

  国有国法,行有行规,律师业也有律师业自己的规矩,违反了这些规矩,轻则被纪律处分,重则被吊销律师执照终生不得执业。根据全国律师协会和司法部的规定,律师在执业中与委托人有关的禁忌和要求如下:

1、律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人,不得代理与本人及其近亲属有利益冲突的法律事务。

2、律师承办业务,应当告知委托人该委托事项办理可能出现的法律风险,不得用明示或者暗示方式对办理结果向委托人作出不当承诺。

3、律师承办业务,应当及时向委托人通报委托事项办理进展情况;需要变更委托事项、权限的,应当征得委托人的同意和授权。

4、律师接受委托后,无正当理由的,不得拒绝辩护或者代理,但是,委托事项违法,委托人利用律师提供的服务从事违法活动或者委托人故意隐瞒与案件有关的重要事实的,律师有权拒绝辩护或者代理。

5、律师不得利用提供法律服务的便利牟取当事人争议的权益,不得接受对方当事人的财物或者其他利益,不得与对方当事人或者第三人恶意串通,侵害委托人权益。

6、律师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密,不得泄露当事人隐私。

7、律师对在执业活动中知悉的委托人和其他人不愿泄露的情况和信息,应当予以保密。

8、律师承办业务,应当按照规定由律师事务所向委托人统一收取律师费和有关办案费用,不得私自收费,不得接受委托人的财物或者其他利益。

9、律师不得在两个或两个以上律师事务所执业。同时在一个律师事务所和一个其他法律服务机构执业的视同在两个律师事务所执业。

10、律师不得向委托人就某一案件的判决结果作出承诺。

11、接受委托后,律师只能在委托权限内开展执业活动,不得擅自超越委托权限。

12、未征得委托人同意的情况下,律师不得同时接受有利益冲突的他方当事人委托,为其办理法律事务。

13、律师接受委托后,无正当理由不得拒绝履行协议约定的职责,不得无故拒绝辩护或代理。

14、律师不得为建立委托代理关系而对委托人进行误导。

15、律师不得为谋取代理或辩护业务而向委托人作虚假承诺,接受委托后也不得违背事实和法律规定做出承诺。

16、律师根据委托人提供的事实和证据,依据法律规定对案件进行分析后,应向委托人提出预见性、分析性的结论意见,但应当注意避免虚假承诺。

17、律师和律师事务所不得利用提供法律服务的便利,非法牟取委托人的利益。

18、除依照相关规定收取法律服务费用之外,律师不得与委托人争议的权益产生经济上的联系,不得与委托人约定胜诉后将争议标的物出售给自己,不得委托他人为自己或为自己的亲属收购、租赁委托人与他人发生争议的诉讼标的物。

19、条律师不得向委托人索取财物,不得获得其他不利于委托人的经济利益。

20、非经委托人同意,律师不得运用来自于向委托人提供法律服务时所得到的信息牟取对委托人有损害的利益。

21、曾经在前一法律事务中代理一方法律事务的律师,不得在以后相同或相似法律事务中运用来自该前一法律事务中不利前任委托人的相关信息,除非经该前任委托人许可,或有足够证据证明这些信息已为人所共知。

22、律师应当妥善保管与委托事项有关的财物,不得挪用或者侵占。

23、律师事务所受委托保管委托人财物时,应将委托人财产与律师事务所的财产严格分离。委托人的资金应保存在律师事务所所在地信用良好的金融机构的独立账号内,或保存在委托人指定的独立开设的银行账号内。委托人其他财物的保管方法应当经其书面认可。

24、委托人要求交还律师事务所受委托保管的委托人财物,律师事务所应向委托人索取书面的接收财物的证明,并将委托保管协议及委托人提交的接收财物证明一同存档。

25、律师事务所受委托保管委托人或第三人不断交付的资金或者其他财物时,律师应当及时书面告知委托人,即使委托人出具书面声明免除律师的及时告知义务,律师仍然应当定期向委托人发出保管财物清单。

26、律师不得私自收案、收费。委托人所支付的费用应当直接交付律师所在的律师事务所,律师不得直接向委托人收取费用。委托人委托律师代交费用的,律师应将代收的费用及时交付律师事务所。

27、律师不得索要或获取除依照规定收取的法律服务费用之外的额外报酬或利益。

28、律师在执业推广中,不得提供虚假信息或者夸大自己的专业能力,不得明示或者暗示与司法、行政等关联机关的特殊关系,不得贬低同行的专业能力和水平,不得以提供或者承诺提供回扣等方式承揽业务,不得以明显低于同行业的收费水平竞争某项法律业务。

29、律师和律师事务所在与委托人及其他人员接触中,不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争:

(1)故意诋毁、诽谤其他律师或律师事务所信誉、声誉;

(2)无正当理由,以在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户,或采用承诺给予客户、中介人、推荐人回扣,馈赠金钱、财物方式争揽业务;

(3)故意在委托人与其代理律师之间制造纠纷;

(4)向委托人明示或暗示律师或律师事务所与司法机关、政府机关、社会团体及其工作人员具有特殊关系,排斥其他律师或律师事务所;

(5)就法律服务结果或司法诉讼的结果做出任何没有事实及法律根据的承诺;

(6)明示或暗示可以帮助委托人达到不正当目的,或以不正当的方式、手段达到委托人的目的。

 

30、律师或律师事务所在与行政机关或行业管理部门接触中,不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争:

(1)借助行政机关或行业管理部门的权力,或通过与某机关、某部门、某行业对某一类的法律服务事务进行垄断的方式争揽业务;

(2)没有法律依据地要求行政机关超越行政职权,限定委托人接受其指定的律师或律师事务所提供的法律服务,限制其他律师正当的业务竞争。

31、律师和律师事务所在与司法机关及司法人员接触中,不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争:

(1)利用律师兼有的其他身份影响所承办业务正常处理和审理;

(2)在司法机关内及附近200米范围内设立律师广告牌和其他宣传媒介;

(3)向司法机关和司法人员散发附带律师广告内容的物品。

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