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毁约中买房者的解约理由
时间:2013-11-20 09:26来源:未知 作者:admin 点击:
近期房产市场由于后市预期不明以及贷款政策突然发生变化等原因,越来越多的买家要想解约,这与去年此时卖方频频跳价形成鲜明的对比。 解约就是解除合同,需要有法律和合同上的
近期房产市场由于后市预期不明以及贷款政策突然发生变化等原因,越来越多的买家要想解约,这与去年此时卖方频频跳价形成鲜明的对比。

解约就是解除合同,需要有法律和合同上的依据,如果买方虽然提出了解除合同,但是却缺乏充分的依据,很可能构成违约,反而要向卖方承担违约责任。

买方有以下三个常见的解约理由:

一、因卖方超过合同约定不交房

上海存量房买卖的示范文本《上海市房地产买卖合同》第十条规定:甲方(卖方)未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第   款内容处理。该条共有三款内容可供选择,其中第一款是继续履行合同,此款基本不选择。第二款是超过一定时间,乙方有权解除合同。第三款是空白,由双方协商确定。实践中,双方通常选择第二款或自行拟定第三款,均约定在超过一定期限时,乙方有权行使合同解除权。

二、因卖方超过合同约定时间不办理过户手续

示范文本第六条第三款又规定:甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。

由此可见,在卖方不按时交房或者不按时办理过户手续时,买方可以行使合同解除权。

 

三、买方银行贷款未获批造成不能继续履行合同时,买方可要求解除合同

上海高院在《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》中规定:一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。

实际上,这条规定和合同法司法解释(二)对情势变更的立意是基本一致的,即在双方无特别约定时,如果因贷款政策变化等原因确实严重影响买方的履约能力,在这种情况下,符合情势变更原因,买方可以要求解除合同。

 

 

此外,买方解除合同需要经过一定的程序,并形成有利于自己这一方的证据,这样才能确保解除合同的效力。买方行使合同解除权要注意以下几点:

1、 如果卖方超过合同期限仍未履约,买方应当及时书面催告卖方;

2、 在超过约定的时间卖方仍不履行义务,买方才可解除合同;

3、 买方解除合同一定要书面通知卖方,否则对卖方不发生效力;

4、 卖方有异议应当及时提出,如卖方提出异议,则买方解除合同不发生效力,买方可向法院起诉要求确认合同解除。

 

 
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