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北京律师咨询 商品房交付面积误差处理原则
时间:2016-12-22 16:23来源:未知 作者:张翠芳 点击:
一、现行关于商品房面积误差纠纷的规定及处理原则 (一) 相关法律规定演变及政府指导 我国现行处理商品房买卖合同纠纷的法律依据,除《合同法》、《城市房地产管理法》、《城
一、现行关于商品房面积误差纠纷的规定及处理原则
(一) 相关法律规定演变及政府指导
我国现行处理商品房买卖合同纠纷的法律依据,除《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》、《商品房销售管理办法》外,最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》),为商品房买卖合同纠纷提供了更具操作性的裁量依据。
对预售商品房面积误差问题如何处理,最早见于建设部和国家工商行政管理局于2000年制定的《商品房买卖合同示范文本》(编号:GF-2000-0171),目前国内大部分城市房地产企业销售商品房时使用的《商品房买卖合同》都是在该示范文本的基础上制定的。所谓示范文本,严格说仅是从开发商与购房人利益均衡的角度制定的指导性和示范性条款,但在实践中一般都成为了房产交易行为中必要并唯一的应用文本。该示范文本第五条:“商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第种方式进行处理:1双方自行约定。2双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按约定率给付利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” (对以上规定本文简称为“3%原则”)
该示范文本不仅确立了以面积误差比3%为分界点的处理原则,又进一步明确了误差比的计算方式,即面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。经过市场检验,建设部认为该规定切实可行,平衡买卖双方的利益要求,于是,在颁布的《商品房销售管理办法》中以部门规章的形式确定了商品房面积误差纠纷处理的一般原则,该管理办法充分尊重了房地产开发企业与购房人的自主权,即当事双方有约定的依照约定处理,没有约定的,按照3%原则处理。
鉴于《商品房销售管理办法》的位阶较低,不便在审判实务中使用,事实上商品房买卖司法解释。最高人民法院于2003年颁布的《商品房司法解释》中采用了该处理原则,但从措辞上发生了改变,将“产权登记面积与合同约定面积发生差异”更改为“房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积不符”。
(二)实践中交付的商品房面积常以测绘结果作为计算商品房交付面积的依据
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