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北京律师咨询 商品房交付面积误差处理原则(2)
时间:2016-12-22 16:23来源:未知 作者:张翠芳 点击:
根据示范文本,计算商品房面积误差比是以产权登记面积与合同约定面积为参照系数,《商品房销售管理办法》第45条亦规定,产权登记面积是指房地产行

根据示范文本,计算商品房面积误差比是以产权登记面积与合同约定面积为参照系数,《商品房销售管理办法》第45条亦规定,产权登记面积是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。但实践中,如购房人入住后较长期间不能领取产权证书,将不能及时解决交付房屋发生的面积误差问题。
为便于及时高效的解决此问题,最高人民法院在制定《商品房司法解释》时,未沿用《商品房销售管理办法》中的“产权登记面积”概念,仅叙述为“房屋实际面积”。又据《房产测绘管理办法》第18条规定,房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查,只要测绘单位操作规范,产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。因此,以交房时房屋管理部门指定的测绘单位作出的测绘结果作为房屋实际建筑面积,成为买卖双方均可以接受的务实做法。该做法利于当事双方及时对房屋价款进行调整,对减少纠纷益处多多,购房人可以尽快选择是否收房或退房,如果发生退房,也有利于开发企业尽快二次销售。
(三) 因设计变更造成面积误差不适用3%原则处理
据《商品房销售管理办法》第24条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
以上规定与示范文本一致,但示范文本更加强调了买卖双方的合同自主权,对面积变化引起的房款如何处理由双方另行签订补充协议,购房人有权选择是否退房。
二 建筑面积发生误差致商品房性质发生改变,是否仍按照3%原则处理?
商品房销售市场一般是使用建筑面积计算商品房价格。据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》,建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积(即公摊面积)。实际交房时,无论套内建筑面积与公摊面积均产生误差还是仅某一项发生误差,均按照面积误差比公式计算及处理似乎没有问题。但是,简单的套用法律规定并不能解决实践中出现的所有争议,笔者就曾碰到个案:某套商品房在买卖合同内标明建筑面积142平方米,交付时实际测量为145平方米,增加的面积为公摊面积,虽根据合同约定计算面积误差比为2.1%,属于3%以内应据实结算价款的范围,但购房人认为,据建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》及国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》,“单套建筑面积在144平方米以上”的住宅为非普通住宅,购买该种住宅不享受国家关于契税优惠政策,与普通住宅相比,缴纳的税费将翻倍,日后若要转让还将被收取差额营业税。且增加的是公摊面积,购买人并未实际受益,购房人对补缴面积误差款及因此而增加的契税如何承担的问题双方发生争议。
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