此种计算方式下,按照3%原则处理,开发企业应退还多收取3平方米的房款,同时储藏室因为增加的面积超出3%,购房人只需补缴0.6平方米的储藏室价款。 通过以上两种计算方式举例比对,笔者认为,对配套购买的储藏室或车库的面积误差如何处理,如果购房人与房地产开发企业有约定则依约定处理。如果没有约定,则应该单独计算商品房与附属物的误差比,并按照商品房或附属物的单价核定最终价款。 四 用于安置回迁的商品房交付时面积发生误差是否适用3%原则? 为提高居民生活质量、改变城市面貌,目前国内许多城市热衷于棚户区(危旧房)改造项目,由政府联手房地产开发企业对旧城区实施拆迁改造,在原址修建新的商品房住宅小区,被拆迁区域的居民可以选择货币安置或实物安置。选择实物安置的,与拆迁人签订《回迁安置协议》,选择用于回迁居住的房屋,并于协议内注明房屋楼号、面积、户型等。实践中,用于回迁安置的商品房亦同样会出现房屋面积误差的问题,该类房屋是否适用《商品房销售管理办法》或《商品房司法解释》关于面积误差的规定呢? 笔者认为,如拆迁人与回迁居民签订的《回迁安置协议》中对交房时面积误差有约定的依约定,如没有约定,则不适用3%原则处理。理由如下: 1、 虽房地产开发企业承担建设与交付安置房的义务,但《回迁安置协议》的签约主体为拆迁人与回迁居民,具有特定性,不具有商品房交易市场的公开及自由交易的特征。 2、 回迁居民签订《回迁安置协议》时,用于回迁安置的房屋尚处于规划阶段,其施工图纸尚未完成,用于测算房屋面积的依据比较模糊、精确度低,发生面积误差的几率较大,且无预售许可证,不属于房地产开发企业的销售行为。 因此,回迁安置用房交付时如发生面积误差,在安置协议无约定的情况下,应当据实结算价款。如交付的房屋与安置协议约定的面积差异较大,且回迁户不同意据实结算的,本律师认为,回迁居民可要求拆迁单位将实物补偿变更为货币补偿。 结语 随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,如何公正处理商品房买卖合同纠纷,依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益,规范房地产市场的交易行为,是法学理论界和司法实务界的重点研究方向。现有法律规定仍不能穷尽司法实务中出现的所有纠纷类型及问题,当事双方依靠诉讼维权不应成为解决纠纷的主流,签订完善的购房合同及补充协议才是减少的关键,以实现保护买卖双方的合法权益,维护商品房市场的正常交易秩序和促进商品房市场城信体系的建立。 |