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北京律师:房屋买卖怎么确定交房时间(2)
时间:2017-01-13 17:49来源:未知 作者:北京律师 点击:
《合同法》第61条规定:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,
  《合同法》第61条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的,适用下列规定:……(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”这是对没有约定履行期限的一般性规定。

  《民通意见》第119条规定:“……私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……”《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这是买卖不破租赁的规定。

  根据特殊规定优先于一般规定的法理,买卖不破租赁的规定优先于《合同法》第62条有关没有约定履行期限的可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间的规定。即标的房屋有租赁合同,且不能达成补充协议,也不能按照合同的有关条款或者交易习惯确定交房时间的,视为双方同意在租赁期限结束后交房。

  上面所说的“交房”都是指的狭义上的交房,即交付空房,买房人可以入住或者出租或者做其他用途甚至闲置。但是,如果双方约定(包括事后达成补充协议约定)以交钥匙、签订房屋交接书、办理完毕水电煤气有线电视等的更名手续、变更了租赁合同的出租人(由卖房人变更为买房人,或者虽未变更但是收取房租的主体由卖房人变更为了买房人)作为交房的标志的,以完成上述事宜作为卖房人完成了交房义务的标志。

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