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中介审查应承担的责任
时间:2014-11-24 18:18来源:未知 作者:北京律师 点击:
近年来,在买卖过程中,房产中介因为虚假信息问题经常 吃官司,面对不菲索赔。笔者认为,在房产买卖中,中介负有向客户提供真实情况的义务。如果中介故意提供虚假信息,或者未
近年来,在买卖过程中,房产中介因为虚假信息问题经常 “吃官司”,面对不菲索赔。笔者认为,在房产买卖中,中介负有向客户提供真实情况的义务。如果中介故意提供虚假信息,或者未尽谨慎审查义务造成客户损失,应承担赔偿责任。如果不存在这两种情况则不用赔偿。
    例如,潘某伪造岳父身份证件,经中介公司牵线与冯先生交易,并收取了130万元房款。办理过户手续时,假身份证被交易中心识破,不能办理过户手续。后经公安机关侦破,法院以合同诈骗罪判处潘某有期徒刑10年。此后,冯先生将中介公司也告到法院,认为中介公司未尽基本审查义务,要求中介公司返还居间服务费用并赔偿经济损失74万元。
    法院经过审理后认为:中介公司应当向委托人如实报告有关订立合同的事项,故意隐瞒有关重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应承担赔偿责任。
    房地产买卖行业有其特殊性,如实报告有关订立合同的事项包括两个方面:一是对于委托人提供的资料应如实向买房人报告,不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对提供的各种资料做必要的专业审查,以确保信息真实。
    该案中,房产中介未对潘某有无岳父身份证件、其的真实委托加以必要的、谨慎的、充分的审核,故对冯先生遭受经济损失负有不可推卸的责任,应承担相应赔偿责任。而冯先生作为买受人也有义务对所购房屋的具体情况做全面的调查,不能因由中介公司居间而放弃自己应尽的防范风险的注意义务,也应承担相应责任。最终,法院判决中介公司返还居间费并赔偿经济损失22万元。
    笔者认为,该案是此类案例中的典型,其中有值得商榷的地方。首先,潘某持伪造的身份证和印章,并找人冒充产权人袁某与冯先生签订买卖合同并收取了房款,这是犯罪行为,既实施犯罪行为就要避人耳目 (中介人员如与之勾结应当构成共同犯罪),所以中介公司对此并不知情,也难以察觉。
    其次,中介公司对客户提供的材料、证件确实要承担审核的责任,但这种审核凭借的是中介人员的常识和判断,不应要求中介人员具备公安人员那样的 “火眼金睛” (除非这些证件有明显的瑕疵,很容易判断确系伪造),因此中介的审核义务是有限度的,中介对订约人的信用也没有保证责任。
    第三,中介没有义务也没有能力到公安机关调查所提供的身份证及印章是否真实,因为只有公安、检察、国家安全机关及律师才能调查居民的户口信息。中介即使依据行业习惯进行审核和调查,也很难发现这些虚假情况。
    房产中介提供虚假信息通常包括三种情况:一、故意提供虚假情况。比如明知产权人是张某却对买家说是李某;二、委托人提供了虚假情况,中介疏于审核和调查。比如卖方要出售被法院查封的房产却告诉中介说没有权利限制,中介也没有到交易中心调查了解;三、委托人提供了虚假信息,中介根据交易习惯进行了审核却未查出。比如与哥哥长得极像的弟弟持哥哥的身份证和房产证通过中介将房产出售。
    在这三种情况之下,如果仅仅从结果来考虑,中介提供的都是“虚假情况”,那么中介是否均要承担赔偿责任呢? 《合同法》第425条第二款规定 “居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”这里所指的 “提供虚假情况”应当指的是 “故意”或者“过失”这两种情况,而不包括居间人被人欺骗而将这些虚假信息误以为是真实信息。
    所以,在中介公司提供了虚假情况时,如果因其故意或过失而提供,中介公司均应承担赔偿责任,如果中介并不存在故意或过失的情形则无须担责。买方在房地产买卖中风险比卖方要大得多,买方应对房屋的情况和卖方的身份进行详细的调查,千万不能全部交给中介公司。
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