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北京律师事务所:房屋租赁纠纷处理与风险防范(2)
时间:2016-11-26 12:48来源:未知 作者:北京律师 点击:
司法解释对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制,明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋:房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出

    司法解释对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制,明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋:房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。承租人不能因此请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,当然更不可能以第三人的购买价格购买租赁房屋,而只能向出租人主张赔偿损失。
    四、转租争议
    如果承租人未经出租人同意,私自转租,是否可以随时主张转租行为无效?答案是不。为了维护交易的稳定性,司法解释规定出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。作为出租方,如知道承租人未经同意转租,应当在六个月内及时行使权利。
    五、追讨租金的诉讼时效
    司法实践中,我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。租金纠纷的诉讼时效为一年,不同于一般的诉讼时效两年。再有,虽然租赁关系仍存续,但由于租金是分期给付的,相对来说每期的租金即分别对应不同的诉讼时间。
    租赁合同是继续性合同,其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的,承租人应当按照合同约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照合同法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
    六、房屋装饰装修处理
    房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则:
    (一)承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
    (二)承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
    (三)承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
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