一、案例引言：

　　2005年3月12日，中国×出版社(下称"A出版社")与北京×房地产开发有限公司(下称"B房地产公司")双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，根据该买卖合同及补充协议，A出版社购买了B房地产公司开发建设的位于北京市东城区的"成功大厦"整栋商品房，合同约定的建筑面积共16490平方米，单价为人民币9000元/平方米，合同总价款为人民币148,410,000元，B房地产公司应于2005年5月31日将该商品房交付A出版社使用。合同签订后，A出版社依照合同约定，积极履行了相应的付款义务，并且给予了B房地产公司资金上的大力支持，截至到2006年01月16日，A出版社已经累计支付了7252.4万元的购房款，而B房地产公司迟迟未将该商品房交付给A出版社使用，而且仍然没有办理完毕10510平方米增建面积部分的合法手续。A出版社与B房地产公司双方在签订《商品房买卖合同》时，"成功大厦"项目的土地使用权及在建工程已于2004年07月20日全部抵押给杭州工商信托投资股份有限公司，双方在《商品房买卖合同》中约定，B房地产公司应在双方正式签订本合同之前出具抵押单位的《同意销售意见函》，并保证于2005年05月31日以前解除该建筑土地使用权证上设定的所有抵押并出具抵押单位的解押函，否则，B房地产公司应当向A出版社承担相应的违约责任。2005年的6月份，B房地产公司在办理抵押注销登记手续的同时，未经劳动出版同意又将该项目的土地使用权及地上建筑物抵押给了中国经济技术投资担保有限公司，抵押期限自2005年5月27日至2008年5月26日。另外，在2005年3月12日，A出版社与B房地产公司签订《商品房买卖合同》前，B房地产公司将已经取得预售许可证的16490平方米范围内的部分房屋与第三人签署了8份商品房买卖合同(建筑面积共计2896.6平方米)，并办理了预售备案登记(截至诉讼时尚有2217.8平方米的房屋未与第三人解除合同)。

　　二、诉求选择：继续履约抑或解除合同

　　针对本案的基本案情，我们拟订了两种基本方案。第一种方案：请求法院判决解除商品房买卖合同，追究B房地产公司逾期交房、一房多卖、未经A出版社同意又将项目抵押给第三人的法律责任，要求B房地产公司双倍返还A出版社已缴纳的购房款。第二种方案：请求法院判决继续履行商品房买卖合同，追究B房地产公司逾期交房、逾期解押的违约责任，要求B房地产公司支付相应的违约金。

　　关于上述两种方案的优缺点及风险，我们认为：采取第一种方案，可给予B房地产公司较重的打击，若B房地产公司无力偿还购房款，必然会积极主动的与A出版社和谈，进而促进商品房买卖合同的继续履行。但也有可能会出现真正解除合同的结果，如此，本案将会进入执行拍卖阶段，A出版社最终能否竞买成功将会成为一个变数，不易确定结果。如采取第二种方案，对B房地产公司的影响力度不大，反而可能会影响A出版社与B房地产公司长期以来建立的良好的合作关系和基础，B房地产公司可能会因A出版社的起诉而消极施工，故意拖延施工进度，进而达到继续逾期交房的目的。

　　从当事人的心理角度分析本案，B房地产公司也许不会想到A出版社会采取如法律诉讼的方式解决问题，必然会回头与A出版社积极和谈;从审判法官的角度分析本案，面对标的额如此巨大的案件，法官也不会轻易判决双方解除合同，而是会尽量促成当事人的和解，因此，在分析案件时，我们比较倾向于第一种方案。

　　但是，A出版社出于能购最终得到"成功大厦"项目的考虑，为了防止诉讼过程中出现失控的局面，希望采取比较稳妥比较柔和的处理方案，比较倾向于第二种方案。对此，我们尊重A出版社的选择，并按照A出版社的要求认真研究案情，准备相应的诉讼材料，并根据国家法律法规之规定，就本案中的一些问题向A出版社予以说明。